【本报专讯】 香港商业地产市场正面临前所未有的考验。随着写字楼与零售物业市道持续低迷，金融监管机构对银行不良贷款决策的审查力度显著加强。在这一背景下，商业物业估值报告的真实性与合理性，正成为引发市场高度关注的信贷危机导火索。
监管层频繁施压 银行收紧贷款门槛
近期，香港金融管理局（HKMA）对商业地产贷款的关注度显著提升。据彭博社报道，自今年5月以来，部分银行已多次接到监管机构电话，查询特定房地产再融资交易的参与情况。这种高频率的接触，折射出监管层对银行体系风险敞口的深度担忧。
与此同时，银行业巨头也开始采取行动。汇丰银行此前在提议私有化恒生银行的过程中，曾明确警告香港商业物业面临巨大的下行压力，并积极推动出售不良房地产债务投资组合。标普数据显示，商业物业贷款约占香港银行体系总贷款额的8%，而目前本地写字楼价格较2018年高峰已腰斩约50%。
估值偏离常识 “樱桃谬误”屡见不鲜
导致信贷风险积聚的关键因素之一，是物业估值与市场真实成交价之间的巨大裂痕。广州华坊咨询执行董事总经理卢铭恩指出，近年来的部分物业估值往往远超合理的专业范围。
以高银金融国际中心为例，该物业在2018年被上市公司以170亿港元收购，当时估值报告亦锚定此价位。然而，该项目在2023年被收购时的成交价仅为56亿港元，估值与实际成交价相差近三倍。卢铭恩分析认为，当时的估值报告披露逾半数面积空置，但在评估时却未对空置风险进行合理的折扣处理，其估值水平已远超行业常识。
类似的案例并不鲜见。湾仔万通保险大厦在2023年底的再融资估值，竟与2018年高峰期持平；红磡某甲级商厦在评估时，仅选取关联交易的高位租金作为基准，涉嫌“樱桃谬误”（Cherry Picking）。
华坊咨询卢铭恩：防止估值操纵是首道防线
针对上述乱象，广州华坊咨询执行董事总经理卢铭恩表示，夸大的资产价值会对区域金融体系造成冲击，特别是在市场下行周期。他指出，若物业估值虚高10%至20%，叠加市场价格下跌，将直接导致高贷款价值比（LTV）项目面临资不抵债的风险，银行即使收回抵押资产，也无法覆盖贷款成本。
卢铭恩强调，要防止估值被操纵，行业自律与职业操守是第一道防线。然而，目前相关专业学会与监管机构对估值行业的约束力仍有待加强。
总结：信贷风暴或已箭在弦上
随着物业价格持续回调与利息成本高企，香港商业地产的“完美风暴”已初具轮廓。银行对估值报告的可信度持保留态度，并纷纷下调贷款比例，这无疑进一步加剧了业主的融资压力。在估值泡沫与信贷收缩的双重夹击下，本地商业物业信贷危机或许正处于爆发的前夜。
关于卢铭恩： 卢铭恩担任华坊咨询董事总经理，为注册中国房地产估价师、香港测量师学会产业测量师、英国皇家特许测量师、国际评估准则委员会有形资产评估委员会委员，粤港澳大湾区经贸协会主席（房地产科技）、香港中文大学商业学院客座助理教授，香港大学中国商业学院客席讲师，方土控股创办人，亚洲房地产科技社创办人。
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